การประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2025
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยปี 2025 จะคำนวณจากมูลค่าตลาดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน อาคาร คอนโด และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ) โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยพิจารณาจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประกาศของกรมที่ดิน ซึ่งเป็นราคาทางการที่สะท้อนมูลค่าตลาดและบริบทของแต่ละพื้นที่
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2025
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่งตามประเภทการใช้ประโยชน์เป็น 4 กลุ่มหลัก พร้อมอัตราภาษีที่แตกต่างกัน ดังนี้
ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย (บ้านพักอาศัย)
- บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดา ได้รับการยกเว้นส่วนมูลค่าภาษี 0-50 ล้านบาท
- มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
- มูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตรา 0.05%
- มูลค่าสูงกว่า 100 ล้านบาท อัตรา 0.1%
ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม (สำนักงาน ร้านค้า โรงแรม ฯลฯ)
- 0-50 ล้านบาท อัตรา 0.3%
- 50-200 ล้านบาท อัตรา 0.4%
- 200-1,000 ล้านบาท อัตรา 0.5%
- 1,000-5,000 ล้านบาท อัตรา 0.6%
- มากกว่า 5,000 ล้านบาท อัตรา 0.7%
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล มีการยกเว้นภาษีมูลค่า 0-50 ล้านบาท (บางกรณีถึง 75 ล้านบาท) อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นตามมูลค่าที่ดิน ตั้งแต่ 0.01% – 0.1%
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
- เริ่มต้นที่ 0.3% – 0.7% ตามมูลค่าที่ดิน
- หากปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี 0.3% สูงสุดไม่เกิน 3%
สิทธิพิเศษและการลดหย่อนภาษี
- บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดา ได้รับการยกเว้นสูงสุด 50 ล้านบาท
- ที่ดินและอาคารของโรงผลิตไฟฟ้า/น้ำประปา ได้รับการยกเว้น
- พื้นที่สีเขียวและทางรถไฟฟ้า ได้รับการยกเว้น
- อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนา (3-5 ปี) ได้รับสิทธิ์ผ่อนผัน
- ผู้ทำเกษตรอินทรีย์หรือเพิ่มพื้นที่สีเขียว สามารถยื่นเอกสารเพื่อขอลดหย่อนพิเศษ
เครื่องมือคำนวณภาษีบ้านและที่ดิน 2025
รัฐบาลพัฒนาเครื่องมือออนไลน์ให้ประชาชนกรอกที่อยู่และมูลค่าประเมิน เพื่อคำนวณภาษีเบื้องต้น โดยใช้อัตราภาษีตามที่กฎหมายกำหนด
สูตรการคำนวณ:ภาษีที่ต้องชำระ = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) × อัตราภาษี
ตัวอย่าง:บ้านเดี่ยว มูลค่าที่ดิน 60 ล้านบาท + สิ่งปลูกสร้าง 10 ล้านบาท = 70 ล้านบาท ใช้อัตรา 0.03%→ ภาษีที่ต้องจ่าย = 21,000 บาท
ขั้นตอนการยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 (2025)
ช่วงเวลาและการชำระภาษี
- การยื่นภาษีต้องทำภายใน มกราคม–มีนาคม
- ชำระเป็น 3 งวด:
- งวด 1: มิถุนายน 2568
- งวด 2: กรกฎาคม 2568
- งวด 3: สิงหาคม 2568
วิธีการยื่นภาษี
- ยื่นต่อสำนักงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือเขต/เมืองพัทยา
- ยื่นผ่านระบบออนไลน์ (กำลังพัฒนาให้สมบูรณ์)
เอกสารที่ต้องใช้
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ
- มูลค่าประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- แบบฟอร์มยื่นภาษีจากท้องถิ่น
หากยอดเกิน 3,000 บาท สามารถขอผ่อนชำระ 3 งวดได้
บทลงโทษและข้อควรระวัง
- ไม่ชำระภาษีตามกำหนด → ปรับเพิ่มตามลำดับ: 10%, 20%, สูงสุด 40%
- ดอกเบี้ยเงินค้าง: 1% ต่อเดือน
- เจตนาเลี่ยงภาษี → โทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์: ทางเลือกทางการเงิน 2025
เจ้าของที่ดินสามารถนำทรัพย์สินมาใช้เป็นหลักประกันการเงินผ่านการขายฝาก โดยยังคงสิทธิ์อยู่อาศัยหรือใช้ที่ดิน การขายฝากช่วยเสริมสภาพคล่อง โดยในปี 2568 มีแพลตฟอร์มเช่น “สมาร์ทฟินน์” ที่ให้บริการรวดเร็ว ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน ดอกเบี้ยเฉลี่ย 0.75% ต่อเดือน
สรุป
ปี 2025 เจ้าของบ้านและที่ดินควรตรวจสอบมูลค่าประเมินจากท้องถิ่น ใช้อัตราภาษีตามประเภททรัพย์สิน และ ยื่นภาษี ภายในเวลาที่กำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงโทษปรับ บ้านหลังหลักยังได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท ช่วยลดภาระได้มาก
ความรู้เรื่องภาษีที่ดิน 2568 จะช่วยให้วางแผนการเงินได้ถูกต้อง และเทคโนโลยีออนไลน์ใหม่ ๆ จะช่วยให้กระบวนการยื่นและชำระภาษีสะดวกยิ่งขึ้น
แหล่งที่มา
- สำนักงานเทศบาลตำบลลุงกะเทียน - ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 (PDF)
- บทความ Smartfinn: เช็กภาษีที่ดิน 2568
- บทความ Nakornthong: ทำความเข้าใจบ้านจัดสรรกับภาษีที่ดินปี 2025
การยกเว้นความรับผิดชอบ: เนื้อหาทั้งหมด รวมถึงข้อความ กราฟิก รูปภาพ และข้อมูลที่มีอยู่ในหรือสามารถเข้าถึงได้ผ่านทางเว็บไซต์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ข้อมูลและวัสดุที่มีอยู่ในหน้านี้ รวมถึงข้อกำหนด เงื่อนไขและคำอธิบายที่ปรากฏอาจมีการเปลี่ยนแปลงโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า.