Đối tượng áp dụng công cụ tính giá trị nhà đất và thuế tài sản năm 2025

Công cụ tính giá trị nhà đất và thuế tài sản theo Nghị định 186/2025/NĐ-CP áp dụng cho các cơ quan, tổ chức, đơn vị Nhà nước được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền một lần (có nguồn gốc ngân sách hoặc được miễn tiền thuê đất). Cụ thể gồm:

• Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp.
• Các đơn vị sự nghiệp công lập.
• Đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân.
• Các tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn tiền mua từ ngân sách nhà nước.

Những đối tượng này cần xác định giá trị quyền sử dụng đất làm cơ sở quản lý và tính thuế tài sản theo quy định hiện hành.

---

Phương pháp tính giá trị quyền sử dụng đất trong công cụ

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên công thức tại Điều 98 Nghị định 186/2025/NĐ-CP như sau:

• Đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất nhận chuyển nhượng với quyền sử dụng ổn định lâu dài:

Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất (m²) x Giá đất theo khoản 2 Điều 97 Nghị định 186/2025/NĐ-CP

• Đối với đất thuê trả tiền một lần có nguồn tiền thuê đất từ ngân sách hoặc được miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê:

Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất thuê (m²) x Giá đất quy định tại khoản 2 Điều 97 Nghị định 186/2025/NĐ-CP x (Thời hạn thuê đất (năm) / 70 năm)

Theo đó:

• Giá đất được lấy theo bảng giá đất do cơ quan thẩm quyền quy định, tùy theo mục đích và thời hạn sử dụng đất.
• Thời hạn thuê đất được tính trên cơ sở chuẩn 70 năm thuê đất lâu dài.

---

Cách xác định giá đất làm cơ sở tính giá trị nhà đất và thuế tài sản

Giá đất trong công cụ tính tuân thủ các quy định sau:

• Nguyên tắc định giá theo thị trường theo quy định Luật Đất đai 2024 và Nghị định 186/2025/NĐ-CP.
• Căn cứ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan thẩm quyền ban hành theo khoản 2 Điều 97 Nghị định 186/2025/NĐ-CP.
• Phân loại theo mục đích sử dụng đất (đất ở, sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, v.v.) và thời hạn sử dụng.
• Đảm bảo tính trung thực, minh bạch và độc lập trong quá trình định giá.

Việc áp dụng giá đất đúng quy định giúp công cụ tính chính xác và hợp pháp, đồng thời là căn cứ cho việc tính thuế tài sản năm 2025.

---

Quy trình lập văn bản xác định giá trị quyền sử dụng đất

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cần lập thành văn bản theo Mẫu số 08a/TSC-QSDĐ kèm theo Nghị định 186/2025/NĐ-CP, gồm:

• Soạn thảo 2 bản văn bản xác định giá trị quyền sử dụng đất.
• Bản thứ nhất lưu tại cơ quan, tổ chức, đơn vị sử dụng đất.
• Bản thứ hai gửi cơ quan quản lý cấp trên trực tiếp nếu có.

Văn bản này là căn cứ pháp lý để quản lý tài sản và tính thuế tài sản, đồng thời hỗ trợ minh bạch trong quản lý nhà nước về đất đai và tài sản công.

---

Điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất với các trường hợp trước đó

Các cơ quan, đơn vị đã xác định giá trị quyền sử dụng đất theo Nghị định 151/2017/NĐ-CP và các sửa đổi bổ sung cần tiến hành điều chỉnh, cập nhật giá trị theo quy định mới tại Nghị định 186/2025/NĐ-CP để phù hợp với quy định pháp luật và giá trị hiện hành năm 2025, đảm bảo quản lý tài sản và thuế chính xác.

---

Nguyên tắc tính giá đất và thuế tài sản năm 2025

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan:

• Định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục.
• Bảo đảm trung thực, minh bạch, khách quan và độc lập trong việc định giá.
• Căn cứ dữ liệu đầu vào như mục đích đất, vị trí, thời hạn sử dụng, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá.
• Hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bảng giá đất áp dụng cho việc tính thuế tài sản tùy theo mục đích, làm căn cứ tính thuế, lệ phí và phí công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2025.

---

Chi phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2025

Khi sử dụng công cụ tính giá trị nhà đất, người dùng cần lưu ý mức thu phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC áp dụng đồng nhất năm 2025, cụ thể:

• Giá trị dưới 50 triệu đồng: phí 50.000 đồng.
• Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: phí 100.000 đồng.
• Trên 100 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản.
• Trên 1 tỷ đến 3 tỷ: 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ.
• Trên 3 tỷ đến 5 tỷ: 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ.
• Trên 5 tỷ đến 10 tỷ: 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ.
• Trên 10 tỷ đến 100 tỷ: 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ.
• Trên 100 tỷ đồng: tối đa 70 triệu đồng.

Mức thu này áp dụng cho cả Phòng và Văn phòng công chứng, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

---

Lưu ý về công cụ điện tử và phần mềm tính toán

Hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể về phần mềm hay công cụ điện tử hỗ trợ tính giá trị nhà đất và thuế tài sản theo Nghị định 186/2025/NĐ-CP. Do đó:

• Người dùng nên tham khảo các quy định pháp lý, công thức nêu trong nghị định.
• Tham khảo bảng giá đất do cơ quan quản lý nhà nước ban hành.
• Liên hệ cơ quan thuế hoặc quản lý đất đai để được hướng dẫn chi tiết về công cụ hỗ trợ nếu có.
• Đảm bảo lập văn bản xác định giá trị quyền sử dụng đất đầy đủ và chính xác theo mẫu quy định.

---

Kết luận

Năm 2025, việc tính giá trị nhà đất và thuế tài sản tại Việt Nam thực hiện trên cơ sở Nghị định 186/2025/NĐ-CP, áp dụng cho các đơn vị công lập được giao hoặc thuê đất theo quy định. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích, bảng giá đất, thời hạn thuê và nguyên tắc định giá theo thị trường, minh bạch và độc lập. Việc lập văn bản xác định giá trị đúng mẫu và tuân thủ quy định pháp luật là cần thiết để quản lý tài sản và tính thuế chuẩn xác. Người sử dụng nên lưu ý chi phí công chứng liên quan và cần tham khảo, liên hệ với cơ quan chức năng để đảm bảo thực hiện đúng quy định.

---

Nguồn tham khảo

• Nghị định 186/2025/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất
• Hướng dẫn cách xác định giá trị quyền sử dụng đất
• Nguyên tắc và căn cứ tính giá đất 2025 Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Tất cả nội dung, bao gồm văn bản, đồ họa, hình ảnh và thông tin, có trong hoặc có sẵn qua trang web này chỉ dành cho mục đích thông tin chung. Thông tin và tài liệu có trong các trang này và các điều khoản, điều kiện và mô tả xuất hiện có thể thay đổi mà không cần thông báo trước.