Avaliação de Imóveis Comerciais e Empresariais no Brasil em 2025

Você sabia que a avaliação imobiliária comercial em 2025 é regida por normas rigorosas que garantem transparência e segurança em negócios? Entenda os métodos e desafios para tomar decisões mais estratégicas e alcançar maior rentabilidade no mercado atual.

Como acontece a avaliação de imóveis comerciais e empresariais no Brasil em 2025

A avaliação imobiliária consiste em determinar o valor estimado de um imóvel, seja ele comercial ou empresarial, considerando características físicas, econômicas e condições de mercado. Em 2025, as avaliações oficiais de imóveis da União no Brasil são regidas pela Instrução Normativa SPU/MGI nº 98, de 6 de março de 2025, que define padrões técnicos, responsabilidades e metodologias para essas avaliações.

Profissionais habilitados e responsabilidades

As avaliações públicas e particulares devem ser conduzidas por profissionais com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), e formação acadêmica compatível. O avaliador é responsável pela precisão e validade do laudo, devendo apresentar documentação formal como Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Modalidades de avaliação

Existem principalmente duas modalidades para avaliação individual de imóveis:

Laudo de Avaliação Completo: detalhado, atende às normas ABNT NBR 14.653 e NBR 12.721, usado para determinar o valor de mercado do imóvel.
Relatório de Valor de Referência (RVR): avaliação simplificada, baseada em dados secundários e fotografias, indicada para avaliações em massa ou definição de valores referenciais municipais ou federais.

Parâmetros e metodologias de avaliação

O avaliador considera múltiplos indicadores para definir o valor estimado, incluindo:

Valor de mercado: preço estimado em negociação livre e voluntária.
Valor da terra nua: valor do terreno sem construções ou benfeitorias.
Valor venal: base de cálculo municipal para impostos.
Valor de referência: valor usado para referência administrativa.
Valor de liquidação forçada: valor em venda em condições de urgência.

São analisadas as condições físicas do imóvel, localização, comparativos recentes do mercado (dados de até dois anos), custos atualizados de construção (CUB), depreciação e caracterização da zona urbana ou comercial onde está inserido.

Panorama do mercado de imóveis comerciais em 2025

Após um período de recuperação econômica, o mercado de imóveis comerciais brasileiros tem registrado atividade estável em 2025. Mesmo com a taxa de juros em torno de 14,25%, o setor movimentou aproximadamente R$ 4,8 bilhões no primeiro trimestre do ano, próximo a 90% do volume registrado em igual período de 2024.

Setores e tipos de imóveis com maior demanda

Lojas e centros comerciais: localizados em regiões com maior circulação de pessoas.
Galpões e centros logísticos: impulsionados pelo crescimento do e-commerce.
Escritórios flexíveis e coworkings: adaptados ao modelo híbrido de trabalho.
Salas comerciais para saúde e estética: clínicas médicas, odontológicas e de estética em expansão.

Perfil dos investidores

Os compradores predominantes incluem fundos imobiliários (FIIs), que utilizam mecanismos financeiros diversos, como seller finance e emissão de cotas subordinadas para captar recursos. Também há atuação de investidores estrangeiros e family offices, que aproveitam variações cambiais para adquirir ativos com potencial de valorização a médio e longo prazo.

Desafios ainda presentes no mercado

Escolha da localização: fator importante para manter liquidez e potencial de valorização.
Atualização e modernização: imóveis antigos podem necessitar de adaptações para o perfil atual dos usuários.
Burocracia e custos de manutenção: contratos comerciais exigem cuidados para garantir segurança jurídica e financeira.

Aplicação prática da avaliação para negócios e patrimônio

A avaliação adequada de imóveis comerciais ou empresariais contribui para:

Negociações de compra e venda.
Contratos de locação e cessão onerosa ou gratuita.
Atualização patrimonial e contábil.
Processos judiciais (indenizações, usucapião).
Determinação de bases tributárias e tarifas.
Planejamento econômico e análise de viabilidade.

No setor público, essas avaliações apoiam a gestão dos bens da União, garantindo que recursos públicos sejam utilizados conforme parâmetros técnicos e legais.

Uso de tecnologia e sistemas digitais na avaliação

Em 2025, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) incorpora sistemas digitais como SPIU-net e SEI para gestão de dados, acompanhamento das avaliações e controle documental, promovendo maior segurança, transparência e eficiência nos processos. Esses sistemas necessitam de atualização constante pelas unidades gestoras e aprovação técnica dos laudos apresentados.

Considerações finais

A avaliação de imóveis comerciais e empresariais no Brasil em 2025 é um procedimento técnico fundamentado em normas que buscam garantir segurança jurídica e transparência, especialmente no setor público. O mercado comercial tem apresentado movimentação relevante, com oportunidades para investidores que consideram os desafios e aspectos técnicos envolvidos.

Compreender as metodologias de avaliação, os fatores de mercado como localização e modernização, além da atuação de profissionais habilitados e o uso de tecnologias digitais, contribuem para decisões informadas e melhor gestão do patrimônio imobiliário empresarial.

Fontes

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