Apartamentos sem entrada inicial: como realizar o sonho da casa própria em Portugal
O sonho da casa própria em Portugal pode tornar-se realidade mesmo sem ter uma entrada inicial substancial. Com o mercado imobiliário português a evoluir e novas modalidades de financiamento a surgirem, existem várias opções para quem pretende adquirir um apartamento através de pagamentos mensais. Estas alternativas representam uma oportunidade única para transformar o valor que normalmente se paga em renda numa prestação da própria habitação, permitindo construir património em vez de apenas cobrir despesas de alojamento.
Comprar um apartamento sem entrada inicial é uma ambição compreensível, sobretudo quando as rendas consomem grande parte do orçamento mensal. Em Portugal, há caminhos possíveis, mas também limites importantes impostos pelos reguladores e pelos bancos. Entender as regras do crédito, a estrutura das prestações, e as alternativas como imóveis de banco ou arrendamento com opção de compra ajuda a transformar o objetivo em um plano realista e sustentável.
É possível comprar sem entrada em Portugal?
Em regra, os bancos financiam até uma percentagem do valor de compra ou do valor de avaliação (o menor dos dois). Para habitação própria e permanente, o rácio de financiamento costuma situar-se até cerca de 90% do valor, o que implica entrada inicial na ordem dos 10% ou mais. Em alguns casos específicos — como imóveis pertencentes ao próprio banco (imóveis de recuperação de crédito) — podem existir condições de financiamento mais elevadas, por vezes próximas de 100%, sempre dependentes da avaliação, do perfil de risco e das políticas internas. “Sem entrada inicial” é portanto exceção, não a regra, e requer análise rigorosa da viabilidade e dos custos totais do empréstimo.
Como funcionam pagamentos por mensalidades
As prestações mensais resultam do capital em dívida, taxa (fixa, variável ou mista) e prazo. Em taxa variável, soma-se um spread contratual ao indexante (Euribor). Em taxa fixa, a prestação mantém-se estável por um período. O prazo máximo depende, entre outros fatores, da idade dos mutuários à data da contratação. Além da prestação, conte com seguros obrigatórios (vida e multirriscos, conforme exigência), comissões bancárias e eventuais custos de amortização antecipada. A taxa anual efetiva global (TAEG) reflete melhor o custo total e deve ser comparada entre propostas.
Usar o valor da renda na compra
A ideia de “agora imagine usar o dinheiro da renda no seu próprio apartamento” aproxima-se do modelo de arrendamento com opção de compra. Neste formato, o inquilino paga rendas por um período (por exemplo, 1–3 anos) e, no final, pode exercer o direito de compra, abatendo ao preço acordado uma parte das rendas pagas e, por vezes, um sinal inicial. É um acordo privado entre proprietário e arrendatário, pelo que as condições variam: percentagem das rendas abatidas, prazo, preço final e penalizações devem ficar claras no contrato. Pode ser uma ponte útil para quem ainda não tem entrada, mas requer prudência jurídica e financeira.
Escolher o apartamento certo às suas necessidades
Defina prioridades: tipologia, localização, acessos, escolas, serviços e custos de condomínio. Avalie o estado do edifício, obras recentes e previstas, eficiência energética e ruído. Faça simulações com diferentes prazos e taxas, considerando a TAEG e a taxa de esforço do agregado. Lembre que, além do preço do imóvel, há impostos (IMT e Imposto do Selo), avaliação, registos e comissões bancárias. Um imóvel ligeiramente mais barato, mas com condomínio estável e boa eficiência energética, pode ser financeiramente mais equilibrado a médio prazo do que uma opção maior mas com custos fixos elevados.
Opções com condições facilitadas no mercado
- Imóveis de banco: por serem ativos próprios, os bancos tendem a oferecer condições diferenciadas, podendo aceitar rácios de financiamento mais altos, dependendo da avaliação e do risco.
- Arrendamento com opção de compra: útil para ganhar tempo e converter parte das rendas em entrada futura, desde que o contrato seja transparente.
- Entrada faseada com o promotor: alguns promotores aceitam fracionar o sinal durante a obra; não elimina a necessidade de capital, mas facilita o planeamento.
- Coproponentes e fiadores: melhoram o perfil de risco, mas aumentam responsabilidades. Em todos os casos, compare TAEG, seguros, comissões e flexibilidade de amortização.
Custos e comparação de ofertas
Ainda que “sem entrada” possa existir em cenários específicos, a maioria dos compradores deve prever pelo menos 10% de entrada, mais impostos e custos associados. Para referência, simulando 200.000 € a 35 anos, a prestação pode variar amplamente consoante taxa, spread e seguros. Em imóveis de banco, a entrada pode ser reduzida ou, em casos pontuais, nula, mas os custos totais (TAEG) e condições contratuais devem ser cuidadosamente verificados.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Imóvel do banco com financiamento elevado | Santander Portugal | Entrada potencial 0%–10%; LTV até 100% em imóveis do banco (casuístico); spread típico 1%–2,5% + Euribor; exemplo 200.000 € a 35 anos: ~900–1.200 €/mês (variável). |
| Imóvel do banco com financiamento elevado | Millennium bcp | Possibilidade de LTV elevado em imóveis do banco; custos variam por perfil; exemplo 200.000 € a 35 anos: ~900–1.200 €/mês (variável). |
| Imóvel do banco com financiamento elevado | Caixa Geral de Depósitos | Condições diferenciadas em ativos próprios; entrada reduzida possível; TAEG dependente de perfil. |
| Imóvel do banco com financiamento elevado | Banco BPI | Financiamento competitivo em imóveis do banco; comissões e seguros a considerar; LTV sujeito a avaliação. |
| Imóvel do banco com financiamento elevado | Novo Banco | Casos com LTV elevado em imóveis de recuperação; exemplo 200.000 € a 35 anos: ~900–1.200 €/mês (variável). |
| Arrendamento com opção de compra | Promotor/Proprietário | Sinal 0%–5% (opção); 12–36 meses de renda com 20%–100% abatido ao preço final (conforme contrato); preço final pré-acordado. |
Os preços, taxas ou estimativas de custos mencionados neste artigo baseiam-se nas informações mais recentes disponíveis, mas podem mudar ao longo do tempo. Recomenda-se pesquisa independente antes de tomar decisões financeiras.
Passos práticos para estruturar o plano
- Verifique a sua taxa de esforço com diferentes cenários de taxa (fixa, variável e mista).
- Consulte propostas em simultâneo em vários bancos e peça a FINE (Ficha de Informação Normalizada) para comparar TAEG, comissões e seguros.
- Caso considere imóvel de banco, confirme custos de condomínio em dívida, estado do imóvel e condições específicas do crédito.
- Se optar por arrendamento com opção de compra, formalize tudo por escrito e valide cláusulas com apoio jurídico.
- Prepare uma reserva para despesas iniciais (impostos e atos notariais), mesmo quando a entrada é baixa.
Conclusão
Comprar sem entrada inicial em Portugal é possível apenas em condições muito específicas, como certos imóveis de banco ou acordos de arrendamento com opção de compra. Para a maioria dos casos, uma entrada parcial continua necessária. Um plano financeiro realista, comparação rigorosa de propostas e atenção aos custos totais do crédito aumentam significativamente a probabilidade de uma compra sustentável.
