Registratierechten tweede woning: wat betaal je in 2026?

Bij de aankoop van een tweede woning komen de kosten niet alleen van de verkoopprijs. Een van de grootste posten zijn de registratierechten (ook wel verkooprechten): belastingen die je betaalt wanneer je een bestaande woning of grond koopt. In 2026 zal het basisprincipe hetzelfde blijven: het gewest (Vlaanderen, Brussel of Wallonië) bepaalt de tarieven en uitzonderingen, en de notaris verwerkt de heffing via de aankoopakte.

Wat zijn registratierechten en wie betaalt ze?

Registratierechten zijn belastingen die verschuldigd zijn bij de registratie van de notariële aankoopakte van een onroerend goed. In de praktijk betaalt de koper ze, samen met de notariskosten en andere aktekosten. De notaris int die bedragen doorgaans bij het verlijden van de akte en stort ze door aan de bevoegde belastingadministratie. Belangrijk om te onthouden: registratierechten gelden typisch bij de aankoop van bestaande woningen. Bij nieuwbouw kan in veel gevallen btw van toepassing zijn (al kunnen er ook gemengde situaties voorkomen, bijvoorbeeld bij aankoop van grond met aanneming).

Evolutie van de tarieven tot en met 2026

In België zijn registratierechten een regionale bevoegdheid. Dat betekent dat tarieven en voorwaarden de afgelopen jaren niet overal dezelfde richting uitgingen. Vlaanderen voerde bijvoorbeeld tariefverlagingen en renovatieprikkels in voor de enige eigen woning, terwijl Brussel en Wallonië vooral met abattementen (vrijstellingen op een schijf van de prijs) werken onder specifieke voorwaarden. Voor een tweede woning is de trend doorgaans stabieler: de verlaagde “woon”-tarieven zijn meestal bedoeld voor de enige eigen gezinswoning, niet voor een extra woning of investeringspand. Voor 2026 is het daarom het meest realistisch om uit te gaan van de huidige basislogica, met de kanttekening dat gewesten tarieven of voorwaarden kunnen aanpassen via nieuwe regelgeving.

Specifieke regels voor tweede woningen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië

Voor een tweede woning (dus niet je enige eigen woning) val je meestal terug op het standaardtarief van het gewest waar het pand ligt. In Vlaanderen wordt voor een tweede woning of opbrengsteigendom doorgaans het standaardtarief toegepast dat hoger ligt dan het tarief voor de enige eigen woning. In Brussel en Wallonië geldt voor veel aankopen het algemene tarief, met eventuele voorwaarden rond abattementen die vaak gekoppeld zijn aan hoofdverblijfplaats en dus in de praktijk minder relevant zijn voor een tweede woning.

Naast het tarief zijn er ook technische aandachtspunten die je uiteindelijke kost beïnvloeden: wat precies in de “belastbare grondslag” zit (aankoopprijs en bepaalde aanhorigheden), hoe de administratie omgaat met een te laag aangegeven prijs (risico op bijheffing bij onvoldoende marktconforme prijs), en of er aparte regels spelen bij bijvoorbeeld bouwgrond, recht van opstal, erfpacht, of een aankoop met bijkomende roerende goederen.

Fiscale voordelen en valkuilen bij aankoop

Bij een tweede woning zijn de klassieke fiscale voordelen doorgaans beperkter dan bij een eerste en enige woning. Valkuilen zitten vaak in de verwachtingen rond verminderingen: kortingen en verlaagde tarieven zijn meestal gekoppeld aan domiciliëring en het feit dat je geen andere woning volledig in volle eigendom bezit. Ook bij een tweede verblijf dat je deels verhuurt, kunnen extra regels meespelen buiten de registratierechten (bijvoorbeeld in de personenbelasting), maar dat staat los van de heffing bij aankoop.

Praktisch loont het om vooraf te checken of je situatie echt als “tweede woning” wordt beschouwd. Een woning die je koopt terwijl je je huidige woning nog niet verkocht hebt, kan tijdelijk ook als “niet-enige woning” worden behandeld, wat gevolgen kan hebben voor het tarief. Ook schenkingen, erfenissen of blote eigendom/vruchtgebruik-constructies kunnen invloed hebben op hoe je patrimonium wordt beoordeeld. Dit zijn typische punten om concreet te laten aftoetsen bij je notaris, omdat de details in de akte en je eigendomsstructuur het verschil maken.

In de realiteit is “wat betaal je in 2026?” vooral een oefening in het toepassen van het juiste gewesttarief op de aankoopprijs. Als je bijvoorbeeld een tweede woning koopt van 300.000 euro, dan gaat het in Vlaanderen bij een standaardtarief van 12% om een orde van grootte van 36.000 euro aan registratierechten, terwijl je in Brussel of Wallonië bij 12,5% eerder rond 37.500 euro uitkomt. Dit zijn enkel de registratierechten; daar komen notariskosten en aktekosten nog bovenop. Bij hogere prijzen (bv. 450.000 euro) loopt dit snel op tot 54.000 euro (Vlaanderen, 12%) of 56.250 euro (Brussel/Wallonië, 12,5%).

Prijzen, tarieven of kostenschattingen in dit artikel zijn gebaseerd op de meest recent beschikbare informatie, maar kunnen in de loop van de tijd wijzigen. Onafhankelijk onderzoek is aangewezen vóór je financiële beslissingen neemt.

De kern is dus: voor een tweede woning betaal je meestal het standaardtarief van het gewest, en dat is vaak een van de grootste eenmalige kosten bij aankoop. Wie richting 2026 plant, doet er goed aan om de exacte tariefregels in het relevante gewest opnieuw te verifiëren op het moment van aankoop, omdat regionale hervormingen mogelijk zijn en details (zoals je eigendomssituatie en de aard van het pand) het eindbedrag merkbaar kunnen beïnvloeden.