Budapest lakás bérleti és ártrendek Magyarországon 2025-ben

Megfizethető lakások árai Budapesten

2024-ben Budapesten az átlagos négyzetméterárak meghaladták az egymillió forintot, azonban jelentős eltérések vannak a kerületek között. A megfizethető kategóriának leginkább a XIV. kerületi panellakások felelnek meg: jó állapotban akár az 1 millió forintos négyzetméterár jellemző, míg gyengébb állapotú vagy nagyobb lakásoknál inkább 850-900 ezer forint körüli árakkal találkozhatunk.

A megfizethetőség egyik kihívása a kínálat korlátozott volta, különösen a kisebb, egy-másfél szobás lakások esetén. Ezek a keresett lakások gyorsan értékesítődnek – akár néhány nap alatt –, és az alku kevésbé jellemző, ami árnövekedést eredményezhet.

A budapesti árnövekedés mögött befektetői aktivitás, kereslet és kínálati szűkösség áll. Az OTP Ingatlanpont adatai szerint az ingatlanárak 2025-ben várhatóan tovább mozoghatnak az újépítésű lakások esetén 1,3-1,4 millió forintos négyzetméterár körül, míg a használt piacon is tapasztalható lehet áremelkedés.

Berendezett lakások árai és piaci helyzetük

A teljesen berendezett lakások pontos árazásáról kevesebb adat érhető el; azonban az új építésű, extrák nélküli lakások 2024-ben általában 1,2-1,3 millió forint közötti négyzetméteráron alakultak, míg 2025-ben ez az ársáv várhatóan 1,3-1,4 millió forintra változhat.

A berendezett lakások bérleti díjai általában magasabbak lehetnek, különösen a fiatalok, diákok vagy egyedülállók által keresett kisebb, 35-45 négyzetméteres lakások esetén. A belvárosi berendezett garzonlakásoknál 2025 elején havi 190-240 ezer forint körüli bérleti díjak fordulnak elő, míg a VII. és VIII. kerületben inkább a bérleti díjak csökkenése tapasztalható.

Részletes adatok kizárólag berendezett lakásokra vonatkozóan nem állnak rendelkezésre, azonban a piaci tendenciák alapján ezek a lakások általában az azonos méretű, frissen felújított vagy új építésű ingatlanok árszintjén helyezkednek el.

Lakásbérleti díjak helyzete Budapesten

2024 utolsó negyedévében és 2025 elején Budapesten a bérleti díjak éves szinten mintegy 9,6%-os emelkedést mutattak, ugyanakkor havi bontásban stagnálás volt tapasztalható, azaz 2025 elején az árak további jelentős növekedése nem volt jellemző.

Kerületenként eltérések figyelhetők meg:

• A külvárosi kerületekben (például XV., XXI., XXIII.) az átlagos havi bérleti díj körülbelül 180 ezer forint körül alakul.
• A belvárosi, forgalmasabb területeken, mint az V. kerület, az átlagos bérleti díj akár 340 ezer forint is lehet havonta.
• A belvárosban az egyetemisták körében népszerű, 35-45 nm-es berendezett lakások havi díja 220-240 ezer forint között mozog, míg a VII. és VIII. kerületekben a garzonlakások átlagosan 190 ezer forintért voltak kiadók januárban.
• Az úgynevezett A+ minősítésű, magasabb kategóriás lakások, például Terézvárosban, magasabb bérleti díjjal, akár 623 ezer forint körül kínálhatók.

A bérleti piacon továbbra is nagyobb a kereslet, mint a kínálat, különösen az egy- és másfél szobás lakások esetén, ami árfelhajtó hatással bír. Emellett a bérlők fizetőképessége korlátozhatja a további áremelkedést.

A bérleti piac helyzete és várható változásai

A lakásbérleti díjak 2025-ben várhatóan mérsékelt emelkedést mutathatnak, amely összhangban lehet a reálbérek várható változásával. Az új kormányzati támogatási programok – például a munkavállalói lakhatási támogatás, amelynek maximális havi összege 150 ezer forint lehet – célja, hogy segítsék a bérlők pénzügyi helyzetét, valamint előmozdítsák a bérleti piac rugalmasságát.

A programok egyszerű adminisztrációval működnek, és mind a munkaadók, mind a munkavállalók számára alternatívát jelenthetnek, amelyek támogatást nyújthatnak a magas bérleti díjak okozta terhek csökkentésében.

A kínálat továbbra is szűkös, különösen a jó adottságú, kisebb lakások esetében, ami árversenyhez vezethet. A tervezett Airbnb-szabályozás szigorítása várhatóan növelheti a hosszú távú bérleti kínálatot azzal, hogy több ingatlan válhat elérhetővé az albérleti piacon.

Lakásbérleti díjak vidéki nagyvárosokban

Más nagyvárosokban az árak általában valamivel alacsonyabbak, mint Budapesten:

• Debrecenben az átlagos havi bérleti díj körülbelül 230 ezer forint,
• Győrben körülbelül 200 ezer forint,
• Nyíregyházán pedig körülbelül 180 ezer forint.

Vidéken a családi házak bérleti díjai több helyen 5-14%-kal csökkentek, ugyanakkor a hasonló méretű lakások bérleti díjai továbbra is viszonylag magasak. Az országos albérletpiac kínálata kevés, amely hozzájárulhat a bérleti díjak fenntartásához vagy enyhe emelkedéséhez.

2025-ben Budapest lakáspiaca és bérleti piaca továbbra is magas árszinten áll, miközben kerületi különbségek jelentősek:

• A megfizethető lakások árai kerületenként változóak, panellakások esetén a négyzetméterár gyakran eléri az 1 millió forintot, az új építésű lakások ára pedig 1,3-1,4 millió forint között mozoghat.
• A berendezett lakások bérleti díjai rendszerint 190-240 ezer forint között alakulnak a városközpont és más kerületek helyzetétől függően.
• A bérleti díjak kerületenként eltérnek, a belvárosban magasabbak, míg a külvárosi területeken kedvezőbbek.
• A kínálati korlátok, bérlők fizetőképessége és a kormányzati támogatások hatása várhatóan mérsékli a további áremelkedést.
• Vidéki városokban valamivel alacsonyabb, de szintén jelentős bérleti díjak jellemzők, így országosan a lakhatás területén kihívásokkal szembesül a piac.

2025 egyik fontos piaci jellemzője, hogy bár az árak magasak, a kereslet továbbra is élénk, ugyanakkor a bérlők fizetőképessége korlátozza az árnövekedés ütemét. Az állami támogatások révén várhatóan enyhülhetnek a lakhatási költségek, miközben a piac továbbra is egyensúlyra törekszik a kereslet, kínálat, valamint a bérleti és vásárlási árak között.

Források

• Index.hu: Öveket becsatolni: minden jel arra utal, hogy nem 2025-ben oldódnak a lakhatási nehézségek
• Mlinarikmarton.hu: 2025 februári ingatlanpiaci kitekintés

Felelősség kizárása: Minden tartalom, beleértve a szöveget, grafikákat, képeket és információkat, amelyek ezen a webhelyen elérhetők, csak általános információs célokra szolgálnak. Az ezen oldalakon található információk és anyagok, valamint a megjelenő feltételek, szabályok és leírások előzetes értesítés nélkül változhatnak.