סקירת השקעות נדל"ן בינלאומיות: יוון וקפריסין

ישראלים רבים מחפשים לגוון את תיק ההשקעות באמצעות חשיפה לשווקים יציבים יחסית עם ביקוש תיירותי חזק. יוון וקפריסין מציעות תמהיל של מחירי נכסים נגישים יותר לעומת השוק המקומי, מרחק טיסה קצר ושירותים מקומיים מפותחים בתחום התיווך והניהול. כדי להעריך כדאיות, חשוב להבין את הרציונל האזורי, טווחי המחירים והתקנות, ולפעול בליווי משפטי ופיננסי מתאים.

למה ישראלים בוחרים ביוון ובקפריסין?

המשיכה לשתי המדינות נובעת ממספר גורמים: קרבה לישראל וזמינות טיסות, סביבת תיירות פעילה שמייצרת ביקוש לשכירות קצרת וארוכת טווח, ומגוון נכסים במרכזים עירוניים ובאזורי חוף. בנוסף, מטבע האירו מספק יציבות חשבונאית למשקיעים מסוימים, והפריסה הרחבה של חברות תיווך מקומיות מקלה על תהליך הרכישה והניהול. רבים רואים בשווקים אלה אפשרות לפיזור סיכונים מול תנאי המחירים בישראל, לצד פוטנציאל תשואה שנגזר מייעודי שכירות שונים.

טווחי מחירים ותשואות בערים תיירותיות

ביוון, אתונה מציגה הטרוגניות גבוהה: דירות 2–3 חדרים באזורים מרכזיים עשויות לנוע בקווי אצבע סביב €150,000–€350,000, בהתאם לשכונה, מצב הנכס והמרחק ממוקדי עניין. בסלוניקי הטווחים לרוב מתונים יותר, ולעיתים ניתן למצוא דירות משופצות בעיר התחתית או ליד האוניברסיטה במחירים נמוכים יחסית לאתונה. באיים וביעדים כמו כרתים או סנטוריני המחירים מושפעים מעונתיות ותיירות בינלאומית. בקפריסין, לימסול יקרה יחסית בשל ביקוש עסקי ותיירותי, בעוד לרנקה ופאפוס מציעות נקודת כניסה נוחה יותר. מבחינת תשואות, שכירות ארוכת טווח נעה לעיתים בסביבות 3%–5%, בעוד שכירות תיירותית יכולה לשפר תשואה בערים ואזורים עם תפוסה גבוהה, בכפוף לרישוי ועמלות תפעול.

אופציות מימון למשקיעים זרים

מימון בנקאי זמין לשאירים מסוימים אך אינו מובטח: בנקים ביוון ובקפריסין בוחנים הכנסות, היסטוריית אשראי ותושבות. שיעורי מימון מקסימליים רבים זהירים יותר למשקיעים זרים, וההלוואות לרוב צמודות לריבית יוריבור בתוספת מרווח. אלטרנטיבות כוללות מימון דרך בנקים בישראל כנגד נכסים מקומיים, מימון יזמי (במיזמים חדשים), או גישור באמצעות גופים פרטיים. יש להביא בחשבון עלויות עסקה נוספות—שמאי, עורך דין, נוטריון, רישום וזיכרון דברים—ולוודא שבחישוב התשואה נטו נכללים גם דמי ניהול נכס, תחזוקה ותקופות ללא שוכר. שימוש ביועצי משכנתאות מקומיים ושירותים מקומיים לניהול נכסים יכול לצמצם סיכונים תפעוליים.

מסים והשלכות חוקיות למשקיעים

ביוון, מס רכישה שחל על עסקאות יד שנייה שונה ממע”מ שעשוי לחול על נכסים חדשים, וכן קיימים הוצאות נלוות כמו נוטריון, רישום וטאבו. קיים מס רכוש שנתי, ומיסוי על שכירות נעשה בשיעורים מדורגים לפי הכנסה. להשכרה קצרת טווח יש דרישות רישום ייעודיות וציות לתקנות מקומיות. בקפריסין, רכישה עשויה לכלול מע”מ על נכסים חדשים או דמי העברה בעסקאות אחרות, אגרת בולים, ותשלומים עירוניים. הכנסת שכירות ממוסה לפי הדין המקומי, ועלולות לחול חבויות נוספות בהתאם לסטטוס התושבות של המשקיע ודין אמנות מס. בכל מקרה יש להיעזר בעורך דין מקומי בלתי תלוי לבדיקת בעלות (Title), שעבודים, חריגות בנייה, היתרי שימוש, וחוזים עם חברת ניהול—ולוודא תאימות לדרישות רישוי השכרה תיירותית.

תושבות והיתרי שהייה למשקיעים

במדינות אלו קיימים מסלולים מנהליים המאפשרים קבלת היתרי שהייה או תושבות למשקיעים ברכישת נכס מעל רף השקעה מסוים, לרוב בכפוף לתנאים כגון הוכחת הכנסה, ביטוח בריאות ושהייה בפועל. התנאים, הרמות המינימליות והאזורים שבהם חלים כללים שונים משתנים מעת לעת, לרבות ההבחנה בין נכסים חדשים ליד שנייה. יש להבין שהיתר שהייה אינו שקול לאזרחות, ותוקפו והזכויות הנגזרות ממנו תלויים בחקיקה עדכנית. טרם החלטה רצוי לעיין בהנחיות רשמיות ולפעול עם מייצגים מוסמכים.

השוואת טווחי מחירים וספקים

הטווחים שלהלן משקפים אומדנים מקובלים לשוק וממחישים כיצד סוג הנכס והמיקום משפיעים על ההשקעה. הספקים הם חברות תיווך בינלאומיות או מקומיות פעילות. העלויות אינן כוללות מסים, אגרות או שיפוץ, ועשויות להשתנות בין שכונות ומצבי נכס.

המחירים, התעריפים או אומדני העלויות המוזכרים במאמר מבוססים על המידע הזמין העדכני ועשויים להשתנות עם הזמן. מומלץ לבצע מחקר עצמאי לפני קבלת החלטות פיננסיות.

לצד מחירי הרכישה, יש להביא בחשבון תשואה תפעולית נטו לאחר ניהול, תחזוקה, ביטוח וניכויי מס. בשכירות ארוכת טווח ייתכן יציבות גבוהה יותר אך תשואה נמוכה יחסית, בעוד שבשכירות תיירותית פוטנציאל ההכנסה תלוי בעונתיות, רישוי ותפוסה.

בסיכום, יוון וקפריסין מציעות מסלולי השקעה מגוונים בדגש על מרכזים עירוניים ואזורים תיירותיים. בחירה מושכלת מבוססת על בדיקות שוק ברמת השכונה, הערכת סיכונים רגולטוריים ותפעוליים, בניית תרחישי תשואה שמרניים, ובחינה מקצועית של מימון, מסים ותושבות. שילוב שירותים מקומיים אמינים וביצוע בדיקות נאותות מסייעים לצמצום אי ודאות ולהתאמת ההשקעה לפרופיל האישי.