Guía completa para comprar casas embargadas en España en 2025

Información sobre casas embargadas y sus características

Las casas embargadas son propiedades que bancos y entidades financieras recuperan cuando los antiguos propietarios incumplen con las obligaciones hipotecarias. Estos inmuebles se ponen a la venta para recuperar parte del crédito concedido y, como el objetivo principal es una venta rápida, a menudo se ofrecen con precios inferiores al habitual en el mercado.

En 2025, este fenómeno sigue presente en España, y puede ser de interés para inversores o particulares que consideren adquirir viviendas en el estado en que se encuentran, con la posibilidad de realizar reformas y evaluar su valorización a futuro.

Canales donde se pueden encontrar casas embargadas en España

Para buscar viviendas embargadas en venta, existen dos vías frecuentes:

• Subastas públicas del BOE: gestionadas por la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado (AEAT), el Portal de Subastas publica propiedades embargadas para su venta. Estas subastas suelen realizarse de forma electrónica y pública, con fechas y requisitos que se anuncian con anticipación.
• Inmobiliarias de bancos: los bancos administran su stock de viviendas embargadas a través de inmobiliarias propias o colaboradoras, como Servihabitat, InmoCaixa, Solvia, Haya Inmobiliaria, Altamira, entre otras. En estos espacios se puede acceder a propiedades con precios que pueden ser competitivos y con opciones de financiación en algunos casos.

Participar en subastas de casas embargadas: aspectos a considerar

El proceso para pujar en subastas suele incluir los siguientes pasos:

• Registro en el portal de subastas: es necesario inscribirse en el sitio donde se realiza la subasta (por ejemplo, el Portal de Subastas de AEAT).
• Depósito de fianza: puede requerirse un porcentaje del precio de salida como garantía para participar.
• Disponer de financiación adecuada: se recomienda contar con el dinero disponible o la aprobación de hipoteca antes de realizar la oferta.
• Revisar bases y condiciones: es importante conocer todas las normas y plazos relacionados con la puja, ya que el proceso es principalmente electrónico.

Una vez realizada la puja y en caso de resultar adjudicatario, se efectúa el pago y el trámite de adjudicación. También es necesario considerar gastos e impuestos adicionales, los cuales se detallan más adelante.

Aspectos para tener en cuenta al comprar casas embargadas a través de bancos

Además de las subastas, es posible adquirir casas embargadas directamente por medio de inmobiliarias bancarias. Algunos puntos relevantes para considerar son:

• Analizar la propiedad: consultar el registro de la propiedad para verificar cargas, deudas pendientes o problemas legales asociados.
• Inspección del inmueble: generalmente no se permite la visita interior antes de la compra, por lo que es conveniente evaluar el estado desde el exterior y estimar posibles reparaciones.
• Solicitar financiación previa: algunas entidades financieras ofrecen hipotecas que pueden cubrir una parte o la totalidad del valor de compra.
• Considerar gastos adicionales: durante la compra se deben tener en cuenta impuestos, gastos notariales, registrales y posibles deudas de comunidad.
• Formalizar la compra: la operación se firma en notaría con la entidad financiera vendedora.

Riesgos y consideraciones importantes al comprar casas embargadas

Comprar inmuebles embargados conlleva ciertas ventajas económicas, pero también algunos riesgos que deben evaluarse:

• Estado del inmueble: al venderse “como están”, puede haber necesidades importantes de reparación o rehabilitación que no siempre son visibles antes de la compra.
• Situación legal y cargas: puede haber gravámenes, reclamaciones o cargas que no se hayan eliminado previamente.
• Proceso administrativo: las subastas y compras de casas embargadas implican trámites y tiempos que pueden ser prolongados y requieren asesoría legal especializada.
• Gastos adicionales: impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, gastos notariales, registrales y posibles deudas anteriores deben incluirse en el presupuesto.

Por ello, es recomendable contar con asesoramiento jurídico y financiero antes de realizar ofertas o firmar contratos.

Gastos asociados a la compra de casas embargadas

La compra de una casa embargada incluye además del precio de adjudicación, algunos gastos adicionales que se deben considerar:

• Impuestos: pueden incluir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o, en caso de ser vivienda nueva o de obra, el IVA.
• Gastos notariales y registrales: necesarios para formalizar la propiedad a nombre del comprador.
• Pago de cuotas pendientes o de comunidad: en caso de existir alguna deuda previa.

Por ejemplo, en marzo de 2025 en Valencia, la compra de un piso adjudicado por 62.000 € incluyó aproximadamente 7.800 € adicionales en gastos, sumando un total cercano a 70.000 €, aún por debajo del valor real de mercado.

Consideraciones al comprar a través de inmobiliarias bancarias

Comprar mediante inmobiliarias vinculadas a bancos tiene beneficios y aspectos a evaluar:

Ventajas:

• Oferta concentrada de viviendas embargadas y de segunda mano.
• Posibilidad de financiación hipotecaria ofrecida por la misma entidad.
• Compra directa con la entidad financiera vendedora.

Aspectos a considerar:

• Las ventas suelen ser a precio cerrado, sin posibilidad de negociación.
• La gestión puede implicar tiempos de respuesta lentos y visitas limitadas.
• Las viviendas pueden no estar reformadas o en óptimas condiciones.

Es conveniente comparar diferentes inmobiliarias y revisar las condiciones antes de tomar una decisión.

Recomendaciones para mejorar la experiencia de compra

• Preparar y obtener financiación con anticipación.
• Investigar exhaustivamente el inmueble y su situación legal.
• Leer detenidamente bases, condiciones y contratos de subastas o inmobiliarias.
• Evitar realizar pagos de reserva hasta confirmar la compra.
• Buscar asesoría legal y financiera especializada para apoyar el proceso.

Opciones de financiación para casas embargadas en 2025

Las entidades financieras que gestionan estas propiedades suelen ofrecer productos hipotecarios que pueden variar en cobertura y condiciones. Para facilitar la compra:

• Se recomienda solicitar la hipoteca con anticipación a la participación en subastas o reserva en inmobiliarias.
• Negociar condiciones con la misma entidad financiera encargada de la vivienda.
• Verificar el cumplimiento de requisitos relacionados con ingresos y capacidad de pago.

Adquirir casas embargadas puede ser una alternativa para quienes buscan inversión o vivienda a un precio diferente al del mercado tradicional, pero también implica conocer y manejar una serie de factores complejos y riesgos. La clave es informarse adecuadamente, estar preparado financieramente y contar con asesoramiento profesional para evaluar la propiedad, entender el proceso legal y contemplar todos los costos involucrados antes de tomar una decisión.

En 2025, los canales oficiales de subasta y las inmobiliarias bancarias ofrecen opciones que pueden ser exploradas con cautela y cuidado para hacer una compra informada.

Fuentes

• https://realadvisor.es/es/blog/guia-para-encontrar-las-subastas-de-casas-embargadas-por-bancos
• https://www.helpmycash.com/hipotecas/inmobiliarias-de-bancos/
• https://www.areafinanciacion.com/post/comprar-una-casa-embargada

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