Comprar departamento en vez de arrendar
Muchos chilenos se preguntan si es mejor seguir arrendando o dar el paso hacia la vivienda propia. Este análisis examina los costos reales, requisitos financieros y opciones disponibles para tomar una decisión informada. Incluye comparaciones de costos mensuales, requisitos para créditos hipotecarios, subsidios disponibles y factores clave a considerar antes de cambiar del arriendo a la compra.
La disyuntiva entre adquirir una vivienda propia o continuar pagando arriendo es una pregunta recurrente para miles de chilenos. Más allá de la estabilidad emocional que puede ofrecer tener un hogar propio, existen factores económicos, legales y financieros que deben analizarse cuidadosamente. En un mercado inmobiliario dinámico como el chileno, entender las implicancias de cada opción resulta fundamental para tu futuro patrimonial.
La compra de un departamento representa una inversión a largo plazo que puede generar patrimonio, mientras que el arriendo ofrece flexibilidad y menor compromiso inicial. Ambas alternativas tienen ventajas y desventajas que varían según tu situación personal, ubicación geográfica y capacidad financiera.
¿Cómo se comparan los costos mensuales entre arriendo y cuota hipotecaria?
Uno de los aspectos más relevantes al momento de decidir es comparar el gasto mensual que implica cada opción. En comunas como Las Condes, Providencia o Ñuñoa, los arriendos de departamentos de dos dormitorios pueden oscilar entre 500.000 y 800.000 pesos mensuales. En contraste, comunas como Maipú, La Florida o Puente Alto presentan valores de arriendo entre 350.000 y 550.000 pesos.
Al evaluar la cuota hipotecaria, es necesario considerar el monto del crédito, la tasa de interés y el plazo de pago. Para un departamento valorizado en 3.000 UF (aproximadamente 100 millones de pesos), con un pie del 20 por ciento y un crédito a 25 años con tasa de 4,5 por ciento anual, la cuota mensual rondaría los 550.000 pesos. Este monto es comparable con muchos arriendos, pero con la diferencia de que estás construyendo patrimonio propio.
La ubicación geográfica influye significativamente en esta comparación. En sectores periféricos o comunas en desarrollo, la cuota hipotecaria puede resultar incluso menor que el arriendo, haciendo más atractiva la compra.
¿Cuáles son los requisitos para acceder a un crédito hipotecario en 2025?
Para solicitar un crédito hipotecario en Chile durante 2025, las instituciones financieras requieren documentación específica que acredite tu capacidad de pago y estabilidad laboral. Los principales requisitos incluyen:
- Liquidaciones de sueldo de los últimos tres meses
- Certificado de cotizaciones previsionales
- Declaración de impuestos (Formulario 22) si eres trabajador independiente
- Certificado de deudas del sistema financiero
- Cédula de identidad vigente
- Evaluación de historial crediticio en DICOM o Equifax
Además, debes contar con el ahorro necesario para cubrir el pie, que generalmente representa entre el 10 y el 20 por ciento del valor de la propiedad. Los bancos también evaluarán tu relación deuda-ingreso, que idealmente no debe superar el 25-30 por ciento de tus ingresos líquidos mensuales.
Algunas instituciones pueden solicitar un aval o codeudor si tus ingresos no alcanzan el mínimo requerido. La edad también es un factor: generalmente se otorgan créditos a personas entre 21 y 65 años, considerando que el préstamo debe pagarse antes de la edad de jubilación.
¿Cómo se calcula el pie necesario según el precio del departamento?
El pie o enganche es el monto inicial que debes pagar al momento de adquirir una propiedad. Este porcentaje varía según la política de cada banco y el valor de la vivienda. Para departamentos de hasta 2.000 UF (aproximadamente 67 millones de pesos), algunos bancos aceptan un pie mínimo del 10 por ciento, lo que equivaldría a 200 UF o cerca de 6,7 millones de pesos.
Para propiedades entre 2.000 y 4.000 UF, el pie suele aumentar al 15-20 por ciento. En el caso de un departamento valorizado en 3.500 UF (aproximadamente 117 millones de pesos), un pie del 20 por ciento representaría 700 UF o cerca de 23,4 millones de pesos.
En viviendas de mayor valor, especialmente aquellas que superan las 4.000 UF, las instituciones financieras pueden exigir hasta un 25-30 por ciento de pie. Es importante considerar que además del pie, deberás cubrir gastos notariales, tasaciones, seguros y otros costos asociados a la compra, que pueden sumar entre 2 y 4 por ciento adicional del valor de la propiedad.
| Rango de Precio (UF) | Valor Aproximado (CLP) | Pie Mínimo (%) | Monto del Pie (CLP) |
|---|---|---|---|
| 1.500 - 2.000 | 50 - 67 millones | 10% | 5 - 6,7 millones |
| 2.000 - 3.000 | 67 - 100 millones | 15% | 10 - 15 millones |
| 3.000 - 4.000 | 100 - 134 millones | 20% | 20 - 26,8 millones |
| Más de 4.000 | Sobre 134 millones | 25% | Desde 33,5 millones |
Precios, rates, or cost estimates mentioned in this article are based on the latest available information but may change over time. Independent research is advised before making financial decisions.
¿Qué subsidios habitacionales están disponibles para primera vivienda?
El Estado chileno ofrece diversos programas de subsidios habitacionales destinados a facilitar el acceso a la primera vivienda. El Subsidio DS19, dirigido a sectores emergentes y medios, puede alcanzar hasta 650 UF dependiendo del ahorro previo, puntaje de vulnerabilidad y tramo al que postules.
El Subsidio DS1 está orientado a familias de menores ingresos y puede llegar hasta 950 UF en algunos casos. Para postular correctamente, debes:
- Inscribirte en el Registro Nacional de Postulantes a Subsidio Habitacional
- Contar con ahorro mínimo exigido (varía según el programa)
- No ser propietario de una vivienda
- Cumplir con los requisitos de puntaje socioeconómico
- Presentar la documentación completa en los plazos establecidos
Los llamados a postulación se realizan periódicamente durante el año, y es fundamental estar atento a las fechas publicadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Además, existen subsidios especiales para zonas rurales, personas con discapacidad y adultos mayores.
La combinación de un subsidio habitacional con un crédito hipotecario puede reducir significativamente el monto del préstamo necesario, haciendo más accesible la compra de tu primera vivienda.
Ventajas y consideraciones finales al comprar versus arrendar
Comprar un departamento te permite construir patrimonio a largo plazo. Cada cuota pagada aumenta tu capital en la propiedad, y con el tiempo, el valor del inmueble puede apreciarse. Además, tienes libertad para realizar modificaciones y personalizaciones sin restricciones de un arrendador.
Por otro lado, el arriendo ofrece mayor flexibilidad para cambiar de ubicación según tus necesidades laborales o personales. No enfrentas gastos de mantención mayor ni compromisos financieros de largo plazo. Sin embargo, el dinero pagado en arriendo no genera patrimonio y estás sujeto a aumentos de precio y decisiones del propietario.
La decisión dependerá de tu estabilidad laboral, capacidad de ahorro, planes a futuro y situación familiar. Si planeas permanecer en una ciudad por varios años y cuentas con estabilidad económica, comprar puede ser la mejor opción. Si valoras la movilidad y no deseas compromisos de largo plazo, arrendar puede ajustarse mejor a tu estilo de vida.
Evaluar ambas opciones con información actualizada y asesoría financiera te permitirá tomar la decisión más acertada para tu situación particular. Considera todos los costos asociados, beneficios fiscales y tu proyección financiera a mediano y largo plazo antes de comprometerte con cualquiera de las alternativas.
