Günstige Sanierungsobjekte und Altbauhäuser kaufen in Deutschland 2025 – Ein umfassender Leitfaden

Was bedeuten „renovierungsbedürftig“ und „sanierungsbedürftig“ bei Altbauhäusern?

Ein wichtiges Verständnis für die Kaufentscheidung ist die Unterscheidung der Begriffe:

• Renovierungsbedürftig: Meist handelt es sich um oberflächliche Mängel wie abgewohnte Böden, alte Anstriche oder veraltete Sanitäranlagen. Die Bausubstanz – also Dach, Elektrik, Wasserleitungen, tragende Wände – ist grundsätzlich intakt und erfordert keine grundlegenden Erneuerungen.
• Sanierungsbedürftig: Hier liegen gravierende Mängel an wichtigen Bauteilen vor. Beispielsweise müssen Dach, Elektroinstallationen, Wasserleitungen oder Fassade erneuert werden; oft sind Feuchtigkeitsschäden möglich. Eine Sanierung ist in der Regel mit höheren Kosten und mehr Aufwand verbunden.

Seit 2025 sind Verkäufer laut Gesetz verpflichtet, den tatsächlichen Zustand soweit möglich wahrheitsgemäß anzugeben.

Mögliche Kosten für Renovierung und Sanierung

Die Kosten für Sanierungsarbeiten können stark vom Alter und Zustand des Hauses abhängen:

• Häuser aus den 1990er/2000er Jahren: etwa 20 % des Kaufpreises für Renovierungen
• Häuser aus den 1970er/1980er Jahren: etwa 30 %
• Nachkriegsbauten (1950–1970): etwa 40 %
• Altbauten vor 1930: bis zu 50 % des Kaufpreises

Diese Werte dienen als Orientierung und schließen häufig energetische Modernisierungen, Erneuerungen der Heizung, Fenster, Dämmung sowie Reparaturen der Bausubstanz mit ein. Es wird empfohlen, individuelle Kostenschätzungen einzuholen, um eine realistische Planung zu gewährleisten.

Vor dem Kauf: Begutachtung durch unabhängige Experten

Der Kauf sanierungsbedürftiger Häuser ohne genaue Zustandsprüfung kann mit erheblichen Risiken verbunden sein. Unabhängige Gutachter, wie Immobiliengutachter oder Energieberater, sollten deshalb hinzugezogen werden. Wichtige Prüfpunkte sind:

• Feuchtigkeit oder Schimmel im Mauerwerk
• Zustand von Dach, Fassade, Fundament
• Elektrische Leitungen und Installationen
• Wärmedämmung und Energieeffizienz (z. B. mittels Energieausweis)
• Heizungssystem und Wasserleitungen
• Mögliche Altlasten (Asbest, Bleirohre)

Ein schriftliches Gutachten kann helfen, notwendige Arbeiten zu identifizieren und Kosten besser abzuschätzen sowie vor versteckten Mängeln zu schützen.

Rechtliche Sanierungspflichten im Jahr 2025

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2020 mit laufenden Anpassungen verpflichtet Eigentümer älterer Immobilien (hauptsächlich Baujahr vor 1979) zu bestimmten energetischen Mindestanforderungen, beispielsweise an Heizung, Dämmung und Fenster. Die wichtigsten Punkte sind:

• Neue Eigentümer haben bis zu 2 Jahre Zeit, um die gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungen umzusetzen.
• Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden; die Höhe kann bis zu 50.000 Euro betragen.
• Häufig sind Sanierungen wie Dacherneuerung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung erforderlich.
• Bauliche Veränderungen über 10 % (z. B. Ausbau des Dachgeschosses) können ebenfalls Sanierungspflichten auslösen.

Diese Angaben basieren auf geltenden gesetzlichen Regelungen, die sich regional unterscheiden können.

Aspekte zum Denkmalschutz

Immobilien unter Denkmalschutz können von der Sanierungspflicht teilweise oder vollständig ausgenommen sein. Dabei gelten folgende Punkte:

• Substanz und äußeres Erscheinungsbild sollen erhalten bleiben.
• Änderungen sind meist nur eingeschränkt oder in minimalem Umfang zulässig.
• Die Beauftragung erfahrener Fachbetriebe ist empfehlenswert.
• Denkmalschutzbehörden bieten häufig Beratung und Unterstützung bei Förderanträgen.

Vor dem Kauf sollte eine Prüfung der geltenden regionalen Vorschriften erfolgen.

Fördermöglichkeiten und Finanzierung 2025

Die Sanierung kann mit Fördermitteln und Finanzierungshilfen unterstützt werden, wie zum Beispiel:

• KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung, darunter zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse
• Zuschüsse des BAFA für Maßnahmen wie Heizungsmodernisierung oder Dämmung
• Steuerliche Vergünstigungen bei energetischer Sanierung
• Verschiedene Finanzierungsangebote von Banken, abhängig von individueller Situation

Für eine transparente Finanzplanung ist es sinnvoll, einen Überblick über Kaufpreis, Nebenkosten (ungefähr 10–15 %) sowie Sanierungsausgaben zu behalten. Die Förderungssituation kann sich ändern; aktuelle Informationen sollten bei den zuständigen Stellen geprüft werden.

Hinweise zur Auswahl beim Kauf

Beim Kauf günstiger Sanierungsobjekte oder Altbauten sollten folgende Kriterien berücksichtigt werden:

• Alter und Zustand von Heizung, Fenstern, Dämmung und Infrastruktur genau prüfen
• Einen aktuellen Energieausweis anfordern, um Energieverbrauch einschätzen zu können
• Mögliche Schadstoffe (z. B. Asbest, Bleirohre) und Feuchtigkeitsprobleme beachten
• Nachweis früherer Sanierungen erfragen
• Immobilien in etablierten Wohngebieten mit gewachsenem Garten bevorzugen
• Alle entdeckten Mängel und Absprachen schriftlich im Kaufvertrag festhalten
• Bei Verzicht auf Makler die eigenen rechtlichen, baulichen und finanziellen Kenntnisse realistisch einschätzen

Chancen und Aspekte beim Kauf 2025

Der Erwerb von sanierungsbedürftigen oder renovierungsbedürftigen Altbauimmobilien bietet Optionen, eine Immobilie mit Charakter zu erwerben. Dabei sind eine gründliche Vorbereitung und Information zu gesetzlichen Vorgaben, Kosten, Fördermöglichkeiten sowie professionelle Begutachtungen wichtig. Eine sorgfältige Planung kann dazu beitragen, das Investment wirtschaftlich zu gestalten und langfristig ein zuhause mit modernem Standard und historischem Flair zu schaffen.

Quellen

• https://www.haus.de/immobilien/kaufen-verkaufen/renovierungsbeduerftiges-haus-kaufen-32480
• https://www.baufi24.de/altes-haus-kaufen-und-sanieren/
• https://wohnen-und-finanzieren.de/blog/sanierungspflicht

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